100
Особенности рынка недвижимости Бали

Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость на Бали: риски и реальные факты сегодняшнего дня

Мир меняется очень быстро. Инвестиции в европейскую недвижимость, которые раньше приносили хороший доход и давали возможность получить вид на жительство или гражданство в Европе, стали небезопасными. У россиян отбирают зарубежное имущество.

Вместе с тем открываются новые, более прибыльные и интересные варианты инвестирования. По разным данным, самая высокая доходность в мире от инвестиций в недвижимость — на Бали.

Давайте разберемся, какие риски существуют при покупке любого жилья, и насколько они велики на райском острове.
Источник: аккаунт bali.is.amazing

Тип недвижимости

На самом деле, рисков у любой недвижимости достаточно, и если со страной для инвестиций вы угадали, то можно прогореть на типе жилья. Например, купите отдаленную виллу в районе, где популярны апартаменты, и доходность будет гораздо ниже ожидаемой.

Чтобы этого избежать, анализируйте спрос: изучайте район, читайте форумы путешественников, интересуйтесь у застройщиков, какие варианты сейчас интересны туристам.

На Бали 2 основных вида жилья: вилла и апартаменты. У каждого из них есть свои преимущества и недостатки.
Апартаменты — оптимальный для сдачи в аренду и самый доступный по цене вариант. На рынке их представлено немного, потому что получить разрешение на строительство этого типа жилья сложно, соответственно, и конкуренция среди застройщиков низкая.

Апартаменты пользуются спросом у туристов, потому что на территории обычно есть все необходимое для жизни и отдыха. Так что если купите качественный объект, сдать его в аренду не составит труда, а доход будет высоким.
У частной виллы много недостатков, она требует постоянного ухода и контроля.

В отделке часто используется натуральное дерево, которое на открытом пространстве портится. Жилье быстро теряет товарный вид, и отдыхающие не хотят в нем жить. Инвестор вынужден вкладывать деньги в ремонт, и чем дольше он проходит и больше стоит, тем меньше зарабатывает собственник.
Вариант, который сочетает в себе достоинства частной виллы и апартаментов — вилла на территории комплекса. У нее есть собственная территория, круглосуточная охрана, а управлением и сервисом занимается специальная компания. Спрос на такие виллы гораздо выше, чем на частные.

Для удобства мы собрали все плюсы и минусы каждого типа недвижимости в таблице.
Преимущества и недостатки апартаментов и частной виллы

Месторасположение

Если неудачно выбрали район, даже самая топовая недвижимость не спасет. Поэтому тщательно отнеситесь к оценке местоположения: оно напрямую влияет на заполняемость и доходность. Обратите внимание на следующие моменты:
что в районе будут строить и модернизировать;
наличие вблизи магазинов, аптек, парков, детских площадок, школ, медицинских центров, парковок и транспорта;
криминальная обстановка в районе;
рынок недвижимости стремительно растет;
показатели заполняемости недвижимости.
По нашим наблюдениям, самая высокая заполняемость на Бали — у жилья на территории «модного треугольника»: Семиньяк–Керобокан–Чангу. Здесь больше всего мест для отдыха и развлечений: рестораны и кафе, аквапарки, тренажерные залы и теннисные корты. Для любителей активного времяпрепровождения есть серфинг, дайвинг, рафтинг, снорклинг. Этот район любят туристы, спрос на недвижимость всегда высокий, а риск местоположения минимальный, поэтому здесь мы строим комплекс апартаментов The Umalas Signature.
Дизайн-проект комплекса апартаментов The Umalas Signature Apartment
девелоперской компании Magnum Estate

Спрос и предложение на рынке

Этот риск заключается в том, что в вашем районе (городе, стране) предложений для сдачи в аренду гораздо больше, чем людей, желающих снять жилье. В такой ситуации выйти на ожидаемую доходность не получится. Обратный случай, когда спрос превышает варианты размещения, для инвестора выгоден.

Бали очень любят туристы, и заполняемость недвижимости всегда высокая. Здесь развита инфраструктура для жизни и отдыха: от топовых развлекательных заведений до медицинских центров. А также живописная природа, нетронутая цивилизацией: пляжи с голубой водой и белоснежным песком, джунгли, рисовые террасы, вулканы, водопады. Комфортный климат и температура 26–29 градусов позволяют отдыхать на Бали круглый год.

В 2022 году TripAdvisor включил Бали в топ-5 самых популярных туристических направлений в мире.

Пока остров был закрыт на время пандемии, появилось много новых заведений. Также власти анонсировали строительство объектов, которые привлекут еще больше туристов:
международного аэропорта;
порта для круизных лайнеров;
тематического парка Paramount Pictures;
трассы Формулы-1.
Эти факты говорят о том, что спрос на недвижимость Бали будет расти, а предложение останется практически на прежнем уровне.

Тысячи людей со всего мира два года ждали открытия границ, чтобы отдохнуть именно здесь. С 7 марта 2022 года на острове отменили бизнес-визы и карантин, и за две недели прилетели более четырех тысяч туристов.

Спрос на арендное жилье увеличился, и заполняемость отелей выросла в 2 раза. На графике ниже отображено количество забронированных предложений на период с марта по сентябрь 2022 года и их цена.
Статистика забронированных предложений на о. Бали в период с марта по сентябрь 2022 года, по данным сервиса данных об аренде жилья AirDNA
По данным AirDNA, стоимость аренды жилья в 2022 году заметно выросла по сравнению с этим же периодом в 2021 и будет расти дальше.

Власти ожидают, что в 2022 Бали ждет туристический бум, и в ближайшие 2–5 лет количество отдыхающих на острове и спрос на аренду жилья будут стремительно расти. Поэтому переживать о высоком риске спроса не стоит.
Дизайн-проект виллы девелоперской компании Magnum Estate в комплексе Sky Stars Ocean View

Соблюдение условий аренды

При сдаче недвижимости в аренду самостоятельно вам придется искать арендаторов, заключать договор, контролировать процесс оплаты и безопасность жилья, и есть вероятность поселить недобросовестных людей, которые могут не заплатить. В стране с незнакомым языком и менталитетом этот риск увеличивается кратно.

Поэтому мы рекомендуем обращаться к управляющим компаниям, которые освободят вас от этих вопросов. Они берут на себя:
поиск арендаторов и заключение договоров;
контроль соблюдения условий договора и оплаты;
уборку жилья и территории;
чистку бассейнов;
плановый и экстренный ремонт недвижимости;
обеспечение безопасности;
оплату коммунальных услуг;
толковые компании еще платят за вас все налоги на доход.
Стоимость услуг УК обычно составляет 15–30% от дохода.

Если будете работать с управляющей компанией, то сведете к минимуму арендные риски и повысите свой доход.

Амортизация недвижимости

Из-за износа и утраты товарного вида жилья вы можете потерять часть дохода, потому что спрос на старую недвижимость низкий, и нужно вкладывать деньги в ремонт.

Этот риск больше касается вторичной недвижимости, поэтому отдавайте предпочтение новостройкам. А также при покупке обращайте внимание на следующие моменты.
Дату постройки: чем старше объект, тем выше риск.
Качество строительства: стены, полы, потолки, окна и двери, звукоизоляция, электрика, водоснабжение.
Практичность используемых материалов: натуральные материалы на открытом пространстве быстро приходят в негодность.
Состояние недвижимости: необходимы ли дополнительные вложения.
Скрытые дефекты: протечки воды, плесень и прочее.
Выбирайте такую недвижимость на Бали, где использованы качественные современные материалы: камень, стекло, металл. Они дольше сохраняют презентабельный вид, несмотря на жаркий и влажный климат.
Дизайн-проект виллы девелоперской компании Magnum Estate в комплексе Sky Stars Ocean View

Инфляция

Это явление может замедлить рост капитала или вовсе его обесценить. Чтобы просчитать этот риск, нужно разобраться в экономической ситуации региона и понять перспективу: здесь будет рост или спад.

Например, если доходность недвижимости составляет 5%, а инфляция выросла до 8,7%, как в России за 2021 год, то ценность капитала становится на 3,2% ниже стартовой.

В Индонезии на протяжении последних 5 лет уровень инфляции снижался, это видно на графике ниже. В 2021 году он был равен 1,87%.
Изменение уровня инфляции в Индонезии за последние 5 лет по данным Trading Economics

Влияние внешней политики и экономики

Изменение политической ситуации в стране может привести к убыткам от вложений. К таким рискам относятся: экономические санкции, войны, смена политического курса, государственный переворот.

Основные принципы внешней политики Индонезии: независимость и нейтралитет. Страна ни разу не была задействована в политических конфликтах. Например, в сегодняшней ситуации они отказались вводить и поддерживать санкции против России и включать вопрос по Украине в повестку встречи G20, которая пройдет на Бали осенью 2022 года.

Экономические риски зависят от состояния экономики страны, а также ее управления в области финансов, налогов и рынков.

Экономика Индонезии является крупнейшей развивающейся экономикой в Юго-Восточной Азии. Она занимает 7 место в мире по уровню ВВП на душу населения и 16 — по номинальному уровню ВВП. Средний рост уровня ВВП составляет 5% в год.

Местная валюта имеет низкую волатильность: за 5 лет курс индонезийской рупии к доллару практически не изменился, посмотрите на график:
Эти данные говорят о том, что в Индонезии политические и экономические риски минимальные.

Инвестиции в недвижимость Бали имеют низкие риски

Подведем итог. У инвестиций в недвижимость на Бали много рисков, но они ниже, чем в других странах за счет:
туристического потока и высокого спроса на аренду жилья;
постоянного развития острова и строительства крупнейших проектов;
политического нейтралитета страны;
стабильной развивающейся экономики;
низкой волатильности индонезийской рупии.
При покупке нужно учесть:
1
тип недвижимости;
2
месторасположение;
3
спрос и предложение на рынке;
4
систему управления после сдачи объекта в эксплуатацию;
5
амортизацию.
Если вы правильно выберете объект для инвестирования, то сможете заработать 15% годовых в долларах. Записывайтесь на бесплатную консультацию с менеджерами Magnum Estate: ответим на все вопросы.
Похожие статьи
Застройщик премиальной недвижимости на Бали
250+
170 000 м²
Сотрудников компании
Текущий объем строительства
Юридическое сопровождение
Управляющая компания
Оказываем полное юридическое сопровождение, обеспечиваем 100% прозрачность всех сделок, включая удаленные, а также быстрый выход из них
У каждого проекта есть управляющая компания. Она занимается обслуживанием недвижимости и берет на себя решение
всех административных вопросов
© Magnum Estate 2024
Сотрудников компании
250+
170 000 м²
Юридическое сопровождение
текущий объем строительства
Управляющая компания
Оказываем полное юридическое сопровождение, обеспечиваем 100% прозрачность всех сделок, включая удаленные, а также быстрый выход из них
У каждого проекта есть управляющая компания. Она занимается обслуживанием недвижимости и берет на себя решение всех административных вопросов
Застройщик премиальной недвижимости на Бали
© Magnum Estate 2024
Оставьте ваши данные, указав корректный номер, и наши специалисты проконсультируют вас по всем имеющимся вопросам
Нажимая на кнопку, Вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь с политикой конфиденциальности
Мы на связи
в мессенджерах
или с телефона