100
Инвестиционные рекомендации

Покупка недвижимости на Бали: куда инвестировать

Бали уже давно перестал быть местом, ассоциирующимся только с отпуском и райскими пляжами. Инвесторы со всего мира проявляют большой интерес к острову, и не зря. Эксперты PricewaterhouseCoopers (PWC) считают, что экономика этой страны сможет прибавлять 4,3% в год*. А журнал Forbes в своем рейтинге инвестиционно привлекательных мест в 2021 ставит Индонезию на пятое место.

Вложение денег в недвижимость на райском острове имеет ряд преимуществ. На что стоит обратить внимание в первую очередь, обсудим в сегодняшней статье.

Зачем покупать недвижимость на Бали

Прежде, чем подбирать варианты для инвестирования, мы в Magnum Estate советуем определиться с целями для приобретения недвижимости. От этого будут зависеть критерии подбора, условия приобретения и другие важные моменты. Например, один из вопросов, который точно стоит себе задать — планируете ли вы продавать недвижимость, например, через 5 лет?


Итак, какими могут быть ваши цели:
Покупка недвижимости для жизни
С целью получения дохода от аренды
Комбинированная: например, покупка недвижимости для проживания + арендный бизнес.
От того, какие цели вы ставите перед собой, будут зависеть и критерии выбора недвижимости. Давайте рассмотрим подробнее.

Как выбирать недвижимость на Бали

При выборе вариантов для жизни или инвестирования, мало понимать свои желания и цели. Нужно также оценивать перспективу локаций, из чего складывается цена, и какие есть варианты управления активами. Давайте обсудим основные критерии.
Дизайн-проект виллы в комплексе Sky Stars Ocean View балийского девелопера Magnum Estate

Локации и перспективы роста

Где на Бали покупают недвижимость? Все зависит от предпочтений и целей. Давайте разберем каждый район отдельно:

Чангу. Главная туристическая локация и один из наиболее привлекательных районов для инвестиций. Здесь все близко: и океан, и развитая инфраструктура с ресторанами, барами, магазинами, школами, медицинскими центрами и прочим. Плотно застроенный район.

Вид проживания: виллы либо отели.

В Чангу дефицит хороших отелей, в этой зоне практически не осталось земельных участков под строительство крупных объектов. Более 97% всей площади уже застроено. Оставшаяся часть земли — это участки под строительство одиночных вилл.

Несмотря на то, что отельный формат очень востребован в Чангу, нормальных вариантов практически нет, хотя на рынке представлено большое количество предложений. С виллами дело также обстоит непросто. В этом районе в свое время было построено много вилл из дешевых строительных материалов, без продуманного дизайна. Это привело к тому, что объекты быстро поизносились и потеряли привлекательность. Так что более-менее приемлемые варианты вилл заняты на много месяцев вперед.

Инвестирование: Чангу — один из наиболее перспективных вариантов с точки зрения вложений, т.к. пространство очень ограничено — свободных земель просто нет. Развитая инфраструктура делает этот район наиболее привлекательным по сравнению с другими. Качественная недвижимость здесь будет дорожать со временем, так как новых крупных комплексов не появится, а спрос будет продолжать расти. Это является несомненным преимуществом перед другими районами. Сейчас Чангу продолжает застраиваться маленькими комплексами без удобств либо виллами.
Дизайн-проект виллы в комплексе Sky Stars Ocean View балийского девелопера Magnum Estate
Букит. Более люксовый и свободный формат — здесь много свободного пространства. Природа, пляжный отдых, и лучшие заведения на острове. Если вас интересует красивый океан, в котором можно с удовольствием искупаться, а не только любоваться, вам не нравятся толпы людей и пробки, то это место идеально подойдет вам. Лучший район для комфортной жизни, в том числе для семей с детьми. Качественные предложения в этом районе стоят по верхней границе рынка.

Вид проживания: отели, виллы. На Буките находится очень много 5* отелей, но при этом практически нет доступных качественных предложений по аренде вилл. Либо это отдельно стоящая уставшая вилла, либо это супер классные люксовые виллы на 5–6 спален, со стоимостью аренды в среднем $10 000 в месяц. Но при этом практически нет 1–2 спальных вилл, а это самый запрашиваемый формат недвижимости. Как и везде на Бали, на Буките сильный дефицит качественных предложений.

Инвестирование: Букит — очень перспективный район, где следует искать объект с явными конкурентными преимуществами. Например, прямой вид на океан, который через 5 лет не закроют другие постройки, удобная локация вблизи пляжей и различной инфраструктуры. Так как район Букит большой, самое важное значение мы советуем уделять именно расположению объекта, от него будет зависеть, насколько в перспективе успешен проект.
Дизайн-проект виллы в комплексе Sky Stars Ocean View балийского девелопера Magnum Estate
Убуд. Район для тех, кто ищет духовного просвещения, практик, и соответствующего окружения. Особая атмосфера. Находится в глубине острова, вдали от океана. Чуть прохладнее, чем в среднем по острову. В этом районе большое русскоязычное сообщество, много ретрит центров, духовных площадок.

Вид проживания: отели и виллы, либо виллы при отельных комплексах.

Инвестирование: Убуд — относительно выгодное место для инвестора. Но его привлекательность падает, так как количество земель в этом районе не ограничено. Из-за этого и цены низкие — здесь еще будут построены сотни отелей и тысячи вилл. Инвестировать с целью дальнейшей перепродажи невыгодно, недвижимость практически не растет в цене, а еще в Убуде высокая конкуренция с отелями: их около 2 000 на территории чуть больше 42 квадратных километров.
Дизайн-проект комплекса апартаментов The Umalas Signature балийского девелопера Magnum Estate
Санур. Находится на берегу океана, развитый район, который хорошо подходит для отдыха и жизни. Единственное место на Бали, где тихий и спокойный океан с пляжем и пологим входом в воду. Это одно из немногих мест на Бали, где можно свободно купаться, и есть волнорезы. Зона, где расположен Санур, начала застраиваться еще в 60-х годах прошлого столетия, имеет отличную инфраструктуру. Здесь есть все для комфортной жизни: от садов и школ до супермаркетов и ресторанов. Семейный район, спокойный размеренный отдых. Здесь есть, к примеру, 9-луночное поле для гольфа и международная школа Sanur Independent School.

Вид проживания: Отели, виллы.

Инвестирование: С точки зрения инвестирования очень выгодная локация, выгоднее, например, чем Чангу.

Есть и минус — лучшие места на побережье заняты шикарными отелями с обширными территориями, а также частными виллами. Недвижимость вблизи океана приобрести почти нереально — она в дефиците, и стоит миллионы долларов. При этом пользуется огромным спросом у туристов для аренды. Виллы вблизи океана в этой зоне — лучшее вложение денег для инвестора, в то время как варианты в отдалении от побережья пользуются минимальным спросом.
Дизайн-проект комплекса апартаментов The Umalas Signature балийского девелопера Magnum Estate
Северные районы Бали

Отдельно мы бы хотели упомянуть северные районы острова, так как там также встречаются предложения, которые могут заинтересовать потенциального инвестора, в первую очередь, своей стоимостью. Из районов, которые мы обсудили выше, ехать до северной части Бали около 2,5 часов. Также нужно помнить — эта часть острова не про туризм. Здесь низкая заполняемость недвижимости, и перепродать объект будет практически нереально.

Цены (сегмент, бюджет)

Туристическая часть Бали составляет меньше 1/20 острова, а застроена она на 90%! И в высоту можно строить только 4 этажа. Это значит, что недвижимость не может стоить дешево по определению. Чтобы составить примерную картину по ценам, давайте посмотрим на средние цены в районах, о которых говорили выше.
Чангу

Апартаменты: стоимость односпальных апартаментов в отдалении от океана и без инфраструктуры в комплексе может начинаться от $150 000. Если мы говорим о комплексе с инфраструктурой, недалеко от океана (5–10 минут езды), то за апартаменты с одной спальней около 50 кв.м. придется выложить не меньше $250 000.

Виллы: Стоимость бюджетных вилл с тремя спальнями в отдалении от океана начинается в среднем от $350 000–400 000. Хороший вариант вилл на три спальни будет стоить уже от $600 000. За виллы на берегу океана придется раскошелиться не меньше, чем на $3 500 000.

Земля: Стоимость земли самая высокая на всем Бали. За 5 лет она выросла в среднем на 300–700%, в зависимости от близости к океану. Сейчас средняя стоимость земли в этом районе за 1 сотку с арендной на год составляет $1 700. Это значит, что если вы приобретаете землю под виллу на 5 соток, то аренда на 30 лет составит 270 000$. Для сравнения, стоимость за аналогичный участок вблизи океана составит примерно $400 000–500 000. Поэтому, когда кто-то предлагает виллу в Чангу по цене $350 000, нужно хорошенько проанализировать, почему объект отдают так дешево.

Санур

Стоимость объектов и земли в этом районе практически идентична Чангу. Хотя немного ниже. Например, минимальная стоимость апартаментов в отдалении от пляжа может начинаться от $100 000–130 000.

Букит

Апартаменты: Комплексов, в которых можно приобрести недвижимость в этом районе очень мало, этот сегмент составляет сильную конкуренцию отелям, с которыми достаточно сложно тягаться. На Буките в хороших комплексах за односпальные варианты придется выложить $200 000–300 000. Например, сейчас возводится новый комплекс от застройщика Ayana, стоимость построенного жилья составляет $5 000 за кв.м

Виллы: варианты с тремя спальнями, без вида и в отдалении от океана обойдутся вам минимум в $350 000. Стоимость аналогичных вилл с видом на океан уже стартует от $500 000. За хорошие варианты с видом на океан придется выложить не меньше $700 000–800 000. Виллы в непосредственной близости к океану будут стоить не менее $1 500 000–2 000 000.

Земля: Стоимость земли на Буките очень сильно разнится, все зависит от района, удобств, близости от океана и популярных заведений. Мы не берем в расчет неликвидные земли, а вот в хорошей локации за сотку с арендой на год придется выложить $700–800. Т.е участок площадью в 5 соток со сроком аренды в 30 лет обойдется покупателю $120 000. За аналогичный участок в непосредственной близости к океану придется выложить уже $300 000.

Убуд

Апартаменты: Этот формат жилья в Убуде только сейчас начинает развиваться. Стоимость за односпальные апартаменты начинаются от $150 000. Этот формат недвижимости в Убуде пока не особо популярен.

Виллы: В этом регионе бюджетная 3-спальная вилла обойдется вам не менее, чем в $300 000. За качественно построенный вариант придется выложить уже не меньше $500 000.

Земля: Земля в этом районе дешевая. Средняя стоимость аренды — $250 за одну сотку в год. За участок площадью 5 соток на 30 лет вы отдадите около $37 000.
Дизайн-проект комплекса апартаментов The Umalas Signature балийского девелопера Magnum Estate

Система менеджмента

Районы могут отличаться не только своими ценами и перспективами развития, но и другими критериями: прямой доступ к пляжу, транспортная доступность, ландшафт и прилегающая инфраструктура. Но это еще не все: при выборе недвижимости мы предлагаем обращать внимание на систему менеджмента.

Например, важный вопрос: находится ли недвижимость при комплексе или нет? Если нет, вы можете встретиться с рядом проблем впоследствии. Такими, как вопросы по безопасности, обслуживанию водоснабжения или других систем.

Когда вы приобретаете апартаменты или виллу в комплексе, вы всегда можете заручиться поддержкой менеджмента, и не хвататься за голову, когда придет время менять фасады или, например, проводку. Все подобные вопросы возьмет на себя управляющая компания: от разрешения форс-мажоров до плановой замены техники и обновления фасада, мебели и прочих вещей.

Мы в Magnum Estate нацелены на выстраивание сервиса и менеджмента таким образом, чтобы у вас не было лишних вопросов и проблем после приобретения недвижимости на острове.

Туристическая часть Бали составляет меньше 1/20 острова, а застроена она на 90%! И в высоту можно строить только 4 этажа. Это значит, что недвижимость не может стоить дешево по определению. Чтобы составить примерную картину по ценам, давайте посмотрим на средние цены в районах, о которых говорили выше.
Итак, сегодня мы подробнее рассмотрели рынок недвижимости на Бали. В одной статье рассказать обо всем невозможно, но тех, кто заинтересовался, мы приглашаем на консультацию, где подробно ответим на ваши вопросы и подберем варианты, которые подойдут именно вам.

*доклад «Мир в 2050 году. Продолжатся ли изменения в расстановке сил в мировой экономике?»
Похожие статьи
Застройщик премиальной недвижимости на Бали
250+
170 000 м²
Сотрудников компании
Текущий объем строительства
Юридическое сопровождение
Управляющая компания
Оказываем полное юридическое сопровождение, обеспечиваем 100% прозрачность всех сделок, включая удаленные, а также быстрый выход из них
У каждого проекта есть управляющая компания. Она занимается обслуживанием недвижимости и берет на себя решение
всех административных вопросов
© Magnum Estate 2024
Сотрудников компании
250+
170 000 м²
Юридическое сопровождение
текущий объем строительства
Управляющая компания
Оказываем полное юридическое сопровождение, обеспечиваем 100% прозрачность всех сделок, включая удаленные, а также быстрый выход из них
У каждого проекта есть управляющая компания. Она занимается обслуживанием недвижимости и берет на себя решение всех административных вопросов
Застройщик премиальной недвижимости на Бали
© Magnum Estate 2024
Оставьте ваши данные, указав корректный номер, и наши специалисты проконсультируют вас по всем имеющимся вопросам
Нажимая на кнопку, Вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь с политикой конфиденциальности
Мы на связи
в мессенджерах
или с телефона