Дубай, Турция, Бали или Таиланд: где инвестиции стоят свеч?

Начнем с короля всех рекламодателей и любимого города Павла Дурова. Эмират уже давно привлекает туристов и иностранных инвесторов со всего мира. Он манит своей технологичностью, безопасностью и низкими налогами. Люди здесь много работают и щедро отдыхают.

Последние годы Дубай стал «второй Москвой» из-за количества переехавших россиян. Кстати, граждане России на шестом месте по количеству купивших недвижимость в Дубае в 2023 году. Спрос плавно перешел с престижных Downtown, Dubai Marina и Palm Jumeirah на более тихие районы.

Туристический поток
17,15 млн туристов принял Дубай за 2023 год, побив свои прошлые рекорды. Однако нагрузка турпотока неравномерна. Из-за невыносимо жаркого лета город буквально вымирает: туристы ждут сезона, а экспаты стараются выехать за пределы страны.

Доходность (ROI)
6-8%

Окупаемость
12-15 лет

Легкость и скорость перепродажи
Из-за перегретости местного рынка перепродать жилье сейчас не так просто. Количество новых проектов растет с космической скоростью, застройщики предлагают выгодные условия (пресейлы, беспроцентная рассрочка, помощь с оформлением ВНЖ и т.д), поэтому вторичка, особенно вдалеке от туристических районов, не так популярна.

Значительную выгоду получат те, кто успел купить недвижимость в 2021-2022 году. Дубайский рынок сейчас действительно «перекачен» предложениями, многие из которых в перспективе окажутся неликвидными. Богатые туристы здесь селятся преимущественно в отелях, а на сдаче квартир экспатам окупать инвестиции придется много-много лет.

Любимая многими россиянами классика. Ситуация с рынком недвижимости, да и в целом с политикой, тут непредсказуемая как сам турецкий менталитет. Лира падает, а получение ВНЖ усложняется. По данным Центрального банка Турции, в 2024 году цены на недвижимость упали на 18%. А из-за нестабильной экономической ситуации количество сделок купли-продажи среди иностранцев снизилось на 17,5%.

Еще один нюанс: в 2017 году в Турции вступил в силу закон, ограничивающий возможности частных собственников сдавать свою недвижимость в краткосрочную аренду. Согласно этому закону, сдавать жилье на срок менее шести месяцев могут только юридические лица, обладающие соответствующей лицензией и соблюдающие ряд требований. А требования эти покруче любого квеста: регистрация в налоговой и в полиции, пожарная лестница и даже наличие ночного сторожа.

Туристический поток
Несмотря на то, что россияне стали летать в Турцию на 20% меньше, общий турпоток здесь сохраняется внушительным — 56,7 млн человек за 2023 год.

Доходность (ROI)
5-7% в зависимости от региона

Окупаемость
В среднем около 16 лет

Легкость и скорость перепродажи
На турецких курортах дела с продажей вторички обстоят почти «никак». Здесь так же много предложений от застройщиков, а местные риэлторы получают от компаний хорошие комиссии. Им просто лень связываться со вторичкой, которую продавать всегда труднее. В Турции нет борьбы за землю, поэтому потенциальный инвестор почти всегда предпочтет купить новенькие апартаменты у застройщика.

Турция сейчас переживает турбулентность, но сохраняет свои позиции на туристическом рынке. Владение недвижимостью здесь с целью инвестиций — не всегда оправданный и «легкий» вариант. Единственная стратегия, которая позволит быстро выйти в плюс — покупка апартаментов на котловане и перепродажа сразу после окончания строительства, пока рекламные кампании застройщиков еще работают.

Последние годы остров называют самым инвестиционно привлекательным направлением. Бали выстрелил после пандемии, сейчас он входит в пятерку лучших курортов мира. Сюда релоцировались многие россияне (от блогеров до стартаперов) и регулярно летают отдыхать богатые туристы со всего мира. Власти начали активно развивать остров: строят трассы за сотни миллионов долларов и международные порты, проводят Формулу-1 и саммит G20. Индонезия сейчас занимает 3 место в мире по темпам роста экономики, а рупия — одна из самых стабильных валют.

Но и здесь не без особенностей. Часть Бали с развитой инфраструктурой и пригодная для строительства на самом деле очень маленькая. Большинство пляжей из-за сильных волн подходят только для серфинга. Поэтому при покупке жилья здесь самое главное — это локация и качество строительства. С последним на острове не все радужно. Из-за резкого роста популярности Бали, здесь появились десятки недобросовестных застройщиков, которые строят «тяп-ляп» виллы и продают по низкой цене. О последствиях вроде черной плесени, запрета на аренду и проблемах с местными конечно умалчивается.

Туристический поток
15,1 млн туристов за 2023 год. К слову, в Индонезии хорошо развит и внутренний туризм. Поток стабильный из-за мягкого климата: на Бали всегда тепло, а сезон дождей проходит комфортно.

Доходность (ROI)
от 12% годовых

Окупаемость
5-7 лет

Легкость и скорость перепродажи
Одна из главных фишек Бали — ограниченность территории. Популярные у туристов районы уже застроены почти на 90%. Поэтому виллы и апартаменты в таких локациях будут только расти в цене, а также пользоваться спросом на перепродажу из-за высокой стоимости посуточной аренды.

Инвестиции в балийскую недвижимость подходят всем. И тем, кто хочет моментально заработать на перепродаже, и тем, кто нацелен на стабильный пассивный доход. Главное — ответственно подойти к выбору застройщика и перед покупкой внимательно изучить местные законы.

Пхукет, Бангкок, Самуи — Таиланд близок и понятен, это как азиатская Турция. Многие здесь отдыхали и наверняка не раз задумывались о покупке уютной виллы на берегу океана. Королевство всегда пользовалось популярностью у даундшифтеров, а после 2022 года сюда активно начали переезжать удаленщики.

Таиланд часто сравнивают с Бали. У обоих сразу после пандемии увеличилась инвестиционная активность, застройщики стали уделять внимание не только самому зданию, но и инфраструктуре рядом. К слову, в 2023 году денежный оборот от сделок купли-продажи недвижимости увеличился на 20% (по данным Bank of Tailand).

Посмотрим на другие цифры.

Туристический поток
28 млн человек только за 2023 год

Доходность (ROI)
От 5-6%, сравнительно низкий показатель по сравнению с другими азиатскими странами. Дело в том, что Таиланд зарекомендовал себя как «бюджетная» Азия, где на целый месяц можно снять вполне комфортные апартаменты за $600-700. А туристы чаще останавливаются в сетевых отелях с высоким сервисом.

Окупаемость
12-15 лет

Легкость и скорость перепродажи
Недвижимость в Таиланде перепродается относительно легко, ключевую роль, как и во многих странах, играет локация. Самые ходовые Пхукет, Самуи и Панган.

Таиланд — неплохой выбор для Азии, но по доходности и окупаемости пока уступает Бали. Здесь можно выгодно перепродать недвижимость, если совпали все карты. Но для весомого пассивного дохода с аренды нужно постараться. Таиланд растет, но пока еще не дошел до «красивой азиатской картинки» с развитой инфраструктурой, к которой привыкли состоятельные туристы.