Покупка недвижимости на Бали: ожидание и реальность

Если брать во внимание не только премиум-объекты Бали, но и недвижимость низкой ценовой категории, то цены за апартаменты можно найти от $1 800 за кв.м, вилл — от $1 500 за кв. метр. Чтобы понять, на какую стоимость нужно ориентироваться, при покупке недвижимости важно оценивать все риски и знать всю подноготную:

Если при проектировании и строительстве не учитывали грунтовые воды или сейсмическую активность острова, может произойти размытие почвы под фундаментом. В результате он просядет, а на стенах появятся трещины. Неправильно проложенная проводка может привести к короткому замыканию, а неверно подобранный насос для бассейна — быстро сгореть.

Многие желают сэкономить и покупают жилье по цене ниже рыночной. Давайте разберемся, может ли качественная недвижимость стоить дёшево?

Представим, что вам попалось заманчивое предложение: трехспальная вилла всего за $300 000 в самой топовой локации Чангу. Узнаем, что должна учитывать девелоперская компания, которая построит такое жилье, и каковы минимальные расходы:

Чтобы построить виллу, компании нужно на чем-то сильно экономить. Вариантов для этого — масса. Могут использовать:

В итоге из тех расходов, что описаны выше, строительная компания сэкономит порядка 50 000$. При строительстве дома вместе с отделкой и мебелью она пытается уложиться в $60 000. Несложно догадаться, какое качество получит покупатель после строительства, даже с учетом экономии.

Это все ведет к тому, что инвестор терпит убытки: ему приходится постоянно реставрировать жилье, вкладывать деньги в новые материалы и наем рабочих. В этот момент он не может сдавать недвижимость и получать доход. Именно поэтому на рынке Бали так много дешевого жилья: собственники устали его постоянно восстанавливать.

Себестоимость строительства нормальной виллы с отделкой и мебелью обходится в $700 за кв.м. За виллу площадью 200 кв.м это выйдет порядка $140 000. И это только стоимость виллы без общей территории, бассейна и прочего, именно жилая площадь.

Если планируете сами сдавать виллу в аренду, понадобится открыть компанию и получить разрешение на работу и лицензию. А если решите передать виллу в управление другой компании, то могут возникнуть сложности с контролем ее отчетов и расходов на управление. В итоге, собственники вилл устают от этого и пытаются продать свою недвижимость, именно поэтому на рынке много жилья такого типа.

Чтобы получать стабильный доход от сдачи недвижимости в аренду, нужно еще постоянно ей заниматься: искать арендаторов, убирать за постояльцами, поддерживать технику и коммуникации в исправном состоянии, делать косметический ремонт. И это все не так просто, как кажется. Представьте, что у вас не включается свет или нет воды. К кому обратитесь в чужой стране? Поэтому, помимо качества жилья, важно наличие менеджмента на вилле.

Апартаменты и виллы в комплексе с отельным сервисом — это сильное конкурентное преимущество. У них есть управляющая компания, которая берет на себя решение технических вопросов, ремонт, уборку помещений и поиск арендаторов.

Важно понимать, что жилье, которое требует постоянного ремонта и не имеет системы менеджмента, не будет приносить 12–15% дохода. В лучшем случае вы получите 6–8%, а то и меньше, и много проблем.

Нужно помнить: чем дешевле формат жилья, тем сложнее его сдать в аренду. В этом случае вашими конкурентами становятся тысячи подобных вилл на острове. С каждым годом привлекательность и доходность такой недвижимости снижается. На рынке появляются более современные и качественные варианты, спрос на аренду которых гораздо выше. А вы бы сами где остановились: в старой одиночной балийской вилле или в новом современном охраняемом комплексе вилл?

Мы строим премиум недвижимость, чтобы она приносила максимальный доход инвесторам и сохраняла свой вид долгие годы:

Такое жилье даже через 5 лет будет иметь конкурентные преимущества и приносить хорошую доходность.

Мы не просто возводим и продаем жилье, мы выстраиваем сервис и управление, чтобы наши объекты приносили максимальный доход, и полностью несем ответственность за качество наших услуг.