Как избежать ошибок при покупке жилья на Бали

«Куплю, а позже подумаю, как буду использовать». Если вы до конца не определились, собираетесь жить на вилле, только сдавать ее туристам или комбинировать оба варианта, то лучше отложить покупку до тех пор, пока не появится четкое понимание.

Например, если покупаете недвижимость для жизни, нужно сразу задуматься, что будет с ней в ваше отсутствие, кто будет за ней следить или оплачивать вовремя коммунальные услуги. Например, каждый объект Magnum Estate имеет управляющую компанию, которая берет на себя все эти административные вопросы за вас.

Если будете сдавать в аренду, нужно обращать внимание не столько на личные предпочтения, сколько на востребованность определенного типа недвижимости и локации у туристов. Сейчас туристов больше интересуют объекты с отельным сервисом высокого класса, нежели виллы, где им придется думать о закупке воды и постельном белье.

Если вы приобретаете недвижимость с комбинированной целью — проживание и получение дохода — нужно отталкиваться от спроса туристов, чтобы в ваше отсутствие дом не простаивал. Также стоит рационально оценивать перспективы развития района: есть ли там потенциал роста и насколько легко будет продать объект. Например, район Санур в отличие от того же Чангу, застроенного на 97%, активно развивается и застраивается новыми инвестиционными проектами: порт для круизных лайнеров, торговый центр и медицинская клиника.

Аналитика и цифры по рынку недвижимости впечатляют: жилье в среднем заполнено на 85%, а туристы приезжают сюда круглый год благодаря отсутствию сезонности на Бали. Кажется, что остров — золотая жила, куда можно вложить деньги и получать высокий доход прямо сейчас. И неважно, в каком районе покупать объект: это ведь Бали.

Однако не брать в расчет локацию и ее перспективы — большая ошибка. Каждый район может отличаться по инфраструктуре, близости к океану, застроенности и наличию крупных инвестиционных проектов.

Цены на жилье в туристических локациях также сильно отличаются. Доступ к океану, пляжи, стиль и ритм жизни — все это необходимо брать в расчет, планируя инвестиции в недвижимость. Например, есть районы вроде Санура, где преобладают отели и виллы, и практически нет комплексов с апартаментами. То есть купить виллу — затея выгодная, но нужно понимать, что и конкуренция будет высокая из-за того, что таких объектов подавляющее большинство, и выбор большой. При этом в сам Санур инвестировать очень выгодно. Это развивающийся район, в который вкладывается даже правительство Индонезии: здесь строятся крупные проекты, которые привлекут большое количество туристов. Например, Международная клиника и порт для круизных лайнеров.

Частные виллы и апартаменты продаются по всему острову. Это может показаться выгодной инвестицией, ведь такие варианты дешевле тех, которые расположены в комплексах. Но покупка частной виллы или апартаментов от собственника может обернуться большой головной болью для владельца.

С покупкой частной виллой сразу понятно, что вся ответственность за решение проблем ложится на плечи владельца. Чтобы уделять вниманию отдыху или просто пассивно зарабатывать, мы советуем отдать предпочтение виллам с управляющей компанией. Так вам не придется думать об административных вопросах, а их решения возьмет на себя УК.

Вне зависимости от того, что покупаете — землю или дом, очень важно провести тщательную проверку.

Риски с частным лицом очень высокие, так как в случае неприятностей спросить будет не с кого. Если же это компания, узнайте, какие объекты уже реализованы.

Процедура полной проверки сертификата на землю может занять больше месяца:

В случае покупки недвижимости у частного собственника вам стоит проверить наличие разрешения на строительство и запросить информацию о зонировании земли. От этого зависит можно ли там строить определенный тип недвижимости.

Однако, чтобы избежать таких сложностей при покупке, обращайтесь к проверенным застройщикам, которые имеют многолетний опыт строительства. Так ваша сделка будет 100% легальной, а объект построен по всем стандартам.

Ищите привлекательные предложения, но при этом анализируйте обоснованность цены. Если купить недвижимость по верхней границе рынка, то перепродать дороже или за ту же цену будет непросто — это должен быть востребованный формат недвижимости. Однако, такой способ вполне приемлем. Он может подойти более консервативным инвесторам: они покупают готовое жилье, которое можно сразу сдавать в аренду и не думать о перепродаже.

Но если вы планируете перепродать объект, то нужно учитывать важный фактор. Некоторые застройщики в начале строительства не закладывают будущее подорожание. Если купить недвижимость сразу по высокой цене, продать ее еще дороже будет сложно: на рынке будут более современные предложения по приятной цене.

Magnum Estate выстраивает ценовую политику с учетом подорожания объекта, чтобы вы при необходимости могли перепродать объект еще выгоднее.
Например, один из наших инвесторов приобрел апартаменты в пятизвездочном комплексе Magnum Resort Sanur за $390 000, а уже через 5 месяцев перепродал их за $510 400. Выгода инвестора составила более $120 000, а ROI, после уплаты всех налогов, — более 30% менее чем за полгода.

Кажется, что разобраться с ситуацией на рынке, провести анализ доступных вариантов для покупки можно самостоятельно. Так же, как с вариантами владения собственностью и другими юридическими вопросами.

Но на самом деле это огромный риск: можно целиком лишиться вложенного капитала. Рынок Бали пользуется большим спросом, поэтому здесь встречается много компаний с сомнительной репутацией.

Мы советуем заручиться поддержкой надежного партнера с опытом ведения бизнеса на острове. Особенно если вы хотите провести сделку удаленно.