100
Инвестиционные рекомендации

Какие 6 этапов помогут безопасно оформить недвижимость на Бали и какой налог за это нужно заплатить

Думаете, купить апартаменты в другой стране трудно?

Когда не знаешь все тонкости и риски процедуры, так и бывает. Но если для будущей инвестиции вы выбрали остров Бали, есть хорошая новость: мы знаем, как правильно проводить сделку, оформлять покупку и платить налог. Этой полезной информацией и хотим поделиться в статье, чтобы доказать: покупка виллы или апартаментов на острове может быть простой и прозрачной. Нужно только придерживаться главного правила: иметь надежного партнера.
Санур - пляж на Бали

Что нужно знать о форме владения

Первое, что нужно знать перед знакомством с этапами сделок ― какая форма владения недвижимостью разрешена иностранцам в Индонезии. Такие права для приезжих, к сожалению, ограничены: гражданин другой страны не может быть собственником виллы или апартаментов. Но может оформить документы на долгосрочную аренду. В стране есть 4 типа таких прав, но мы будем говорить только о двух, которые доступны непосредственно иностранцам.

Право на использование или Hak Pakai (Freehold)

Эту форму владения может оформить иностранный гражданин, который находится на территории Индонезии на законных основаниях. Быть резидентом не обязательно, иметь ITAS или ITAP тоже.

Право на использование выдают на 25 лет аренды. Дальше его можно продлить на 30 лет, а затем еще раз ― на 25 лет. По окончании срока владения недвижимость можно перепродать или наследовать в течение 80 лет. И так может продолжаться бесконечно. По факту ― это бессрочная форма владения с единственным ограничением: на одного человека не больше 50 соток имущества.

Долгосрочная аренда или Hak Sewa (Leasehold)

Это самый популярный на Бали договор аренды. С его помощью иностранец может использовать недвижимость и прилегающую к ней территорию, перепродать ее на срок действия контракта и даже передать арендуемое имущество по наследству. По такой форме на острове заключается 90%+ всех сделок.
Договор аренды может действовать до 100 лет: первое оформление на 30-40, затем продление контракта владельцем или его наследником на 30-50 лет. Главный плюс такой аренды для иностранцев в том, что есть возможность оформить сделку удаленно. Нужен только официальный представитель на острове с нотариальной доверенностью.

6 этапов сделки с Magnum Estate

С нами иностранным инвесторам не нужно тратить много времени и сил на оформление всех документов. В среднем, сделка проходит 6 этапов и занимает по времени 1-3 дня. Рассказываем, что нужно сделать для этого.
Совещание с командой Magnum Estate

01. Выбрать объект

Самый очевидный первый шаг ― изучить рынок предложений и варианты для покупки. Отбирать подходящие нужно по таким параметрам, как:
площадь;
стоимость;
район;
наличие управляющей компании.
Еще важнее для будущего владельца сразу определиться с целью покупки: получать доход от инвестиции в недвижимость или использовать ее лично для себя. Если цель первая, то стоит учесть такие факторы, влияющие на цену объекта, как:
тип ― вилла или апартаменты;
сегмент ― премиум или бюджетный;
океан ― как близко он находится, открывается ли вид на него;
район ― туристический или жилой, как близко магазины и объекты развлечения;
управляющая компания ― если ее нет, то уборкой и жильцами нужно заниматься самостоятельно, а если есть, то владелец недвижимости получает конкурентное преимущество: полное обслуживание жилья на уровне пятизвездочного отеля;
уникальность ― объект в популярной туристической локации должен иметь фишку (бассейн на крыше, уникальный дизайн, расположение на первой линии океана), объект в нетипичной локации (на горе, у подножья вулкана, под водой) уже сам по себе является уникальным предложением.
Последний фактор ― это стадия строительства. Если объект уже готов, то его цена выше, но владелец сразу может сдать его в аренду и получить первую прибыль. Если недвижимость только строится, то стоимость будет ниже, а прибыль на перепродаже больше. К примеру, недостроенные апартаменты стоят $200 тысяч, готовые ― $300 тысяч. При перепродаже доход в долларах составит 100 тысяч.

02. Убедиться, что сделка прозрачная

В бизнесе есть понятие Due-diligence ― комплексная проверка объекта на инвестиционные риски. Это налоговый, технический, строительный и юридический анализ. Без него нельзя двигаться дальше, иначе есть шанс вложиться в рисковый объект. Нужного специалиста, который проведет все проверки и оценит прибыльность сделки, можно найти самостоятельно. При необходимости мы можем посоветовать квалифицированных и надежных экспертов.

Потребуется юрист для экспертизы документов и нотариус для оформления прозрачной сделки. Кстати, последним выгодно рисковать своей репутацией меньше всего. Если в будущем возникнут проблемы с застройщиком или объектом, именно их первыми привлекут к уголовной ответственности.

03. Забронировать объект

Это важный этап, если не хотите упустить выгодное предложение, но не обязательный. Для этого нужно внести за объект депозит на срок, пока ведется проверка всех документов. У нас в компании срок депозита ― 14 дней.

04. Заключить два контракта

После оплаты депозита мы подготовим 2 вида контрактов.

Контракт MOU (memorandum of understanding или меморандум о взаимопонимании). По нему мы берем на себя обязательство успеть за указанный срок построить и передать владельцу недвижимый объект. В нем также указан полный платеж со всеми условиями или сумма беспроцентной рассрочки, которая выдается на 6-18 месяцев.

Контракт на управление. По нему наша компания обязуется управлять объектом и выплачивать с него доход в долларах владельцу. Сюда входят оплата ЖКХ, техническое обслуживание, сдача в аренду.

05. Оплатить первый взнос

После заключения контрактов владелец совершает первый платеж по выставленному счету ― 30% от цены недвижимости. Если оформлена рассрочка, то следующие платежи нужно платить в процессе строительства. По каждой такой оплате инвестор получает приходный кассовый ордер.
Внести оплату можно разными способами:
дебетовой или кредитной картами онлайн;
наличными сразу по приезду;
наличными через наших партнеров в городе проживания покупателя;
банковским переводом.

06. Заключить договор Leasehold

Когда все оплаты прошли, и строительство (если приобретался строящийся проект) завершено, нужно подписать контракт Leasehold в присутствии нотариуса. Для этого встречаются две стороны: наши сотрудники и лично владелец (или его официальный представитель на Бали).

Этот документ гарантирует право собственности и позволяет в любой момент продать объект.

Все эти 6 этапов занимают обычно не больше трех рабочих дней. Те клиенты, которые физически не находятся на территории острова, получают от нашей компании отчеты по каждому этапу, чтобы процесс оформления документов и сделок был максимально прозрачным.

Какой налог придется заплатить

Рассчитывая стоимость инвестиции в недвижимость на Бали, не стоит забывать об уплате налогов.
Их 3 вида:
1
налог на добавленную стоимость (11%) и нотариальный сбор (1%);
2
Pajak Bumi dan Banguan или налог на владение территорией, который рассчитывается по специальной формуле;
3
налог на доход от аренды и продажи собственности (рассчитывается в зависимости от доходов и статуса лица, осуществляющего сдачу в аренду).
Кстати, налог на доход в профильный орган перечисляет управляющая компания, если она есть. А владелец получает отчет по каждому платежу.
Дизайн-проект виллы компании Magnum Estate

Убедились, что купить виллу или апартаменты на Бали можно безопасно и быстро?

В этом очень помогает договор долгосрочной аренды Leasehold.
С его помощью иностранные инвесторы могут распоряжаться недвижимыми объектами, владеть ими, передавать по наследству до окончания контракта и даже перепродавать. На все детали операции потребуется максимум 3 дня.

Компания Magnum Estate может закрыть все вопросы такого инвестирования с момента строительства до управления готовым объектом. Все детали и проекты доступны на сайте.

Если возникли дополнительные вопросы по процедуре или налогообложению, то наш инвестиционный брокер готов провести бесплатную персональную консультацию.
Похожие статьи
Застройщик премиальной недвижимости на Бали
250+
170 000 м²
Сотрудников компании
Текущий объем строительства
Юридическое сопровождение
Управляющая компания
Оказываем полное юридическое сопровождение, обеспечиваем 100% прозрачность всех сделок, включая удаленные, а также быстрый выход из них
У каждого проекта есть управляющая компания. Она занимается обслуживанием недвижимости и берет на себя решение
всех административных вопросов
© Magnum Estate 2024
Сотрудников компании
250+
170 000 м²
Юридическое сопровождение
текущий объем строительства
Управляющая компания
Оказываем полное юридическое сопровождение, обеспечиваем 100% прозрачность всех сделок, включая удаленные, а также быстрый выход из них
У каждого проекта есть управляющая компания. Она занимается обслуживанием недвижимости и берет на себя решение всех административных вопросов
Застройщик премиальной недвижимости на Бали
© Magnum Estate 2024
Оставьте ваши данные, указав корректный номер, и наши специалисты проконсультируют вас по всем имеющимся вопросам
Нажимая на кнопку, Вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь с политикой конфиденциальности
Мы на связи
в мессенджерах
или с телефона